Située entre lac et montagnes, Annecy est une ville dynamique qui connaît une croissance impressionnante depuis plusieurs années. Mais alors, pourquoi et où investir dans l’immobilier en 2025 ?
Pourquoi investir dans l’immobilier à Annecy ?
Croissance démographique et demande locative stable
Annecy, avec ses 128 199 habitants et le Grand Annecy qui regroupe 207 562 personnes, connaît une croissance démographique soutenue. Entre 2008 et 2018, le département a accueilli 100 000 nouveaux habitants, un signe de son attractivité.
Cette dynamique est bénéfique pour les investisseurs immobiliers : environ 78 % de la population est active, et 9,6 % sont étudiants, ce qui favorise la demande pour des petites surfaces, notamment des studios. De plus, 5,6 % des habitants sont retraités, ce qui contribue à la recherche de logements de qualité.
Un bassin d’emploi dynamique
Le marché de l’emploi à Annecy est solide et diversifié, offrant un environnement propice à l’investissement locatif. Les secteurs clés, tels que le tourisme d’affaires, l’industrie du sport, la mécatronique et le multimédia, génèrent une forte demande de locations.
La proximité avec Genève représente un atout majeur, attirant de nombreux travailleurs frontaliers à la recherche d’un cadre de vie plus abordable tout en bénéficiant des salaires suisses. Cette situation crée une demande locative particulièrement stable et solvable.
Des avantages pour les investisseurs
Annecy est classée en zone B1, offrant ainsi de nombreux avantages pour les investisseurs : commercialisation rapide des biens, loyers attractifs, faible risque de vacance locative, et éligibilité au dispositif Pinel.
Le marché immobilier annécien se caractérise également par une prédominance des appartements, représentant 85,5% des logements selon l’INSEE. Cette caractéristique est particulièrement intéressante pour les investisseurs recherchant des petites surfaces à fort rendement locatif.
Le potentiel touristique et la qualité de vie
Annecy attire chaque année 2,5 millions de visiteurs, ce qui en fait une destination de choix pour la location saisonnière. L’été, les activités nautiques sur le lac et, l’hiver, la proximité des stations de ski, sont des atouts majeurs pour les investisseurs. En plus de son riche patrimoine historique et culturel, Annecy organise régulièrement des événements qui renforcent son attractivité.
La ville est régulièrement classée parmi les “Villes et villages où il fait bon vivre”, ce qui soutient une demande locative continue et la valorisation des biens à long terme. L’investissement immobilier à Annecy s’intègre parfaitement dans une stratégie patrimoniale globale. Pour une gestion optimale de votre portefeuille, MoneyRadar offre des analyses détaillées et des conseils personnalisés pour diversifier vos investissements.
Les prix et perspectives du marché immobilier annécien en 2025
Les prix à Annecy
Les prix immobiliers à Annecy varient selon les secteurs, mais la ville reste l’une des plus chères parmi les grandes villes de province, avec un prix moyen de 4 592 € par m². Voici un aperçu des prix par quartier :
- Triangle d’Or : > 5 000 € pour les appartements, > 7 000 € pour les maisons – Vue sur le lac, secteur prestigieux
- Centre-ville : 4 800 € à 5 200 € pour les appartements, 5 500 € à 6 500 € pour les maisons – Proximité des commerces
- Les Romains : 4 200 € à 4 600 € pour les appartements, 4 800 € à 5 300 € pour les maisons – Quartier familial
- Quartier Fier : 4 000 € à 4 400 € pour les appartements, 4 600 € à 5 000 € pour les maisons – Nouvel éco-quartier
- Périphérie : 3 500 € à 4 000 € pour les appartements, 4 200 € à 4 800 € pour les maisons – Zones résidentielles
Ces différences de prix sont liées à la rareté du foncier à Annecy et à une forte demande pour les maisons individuelles, qui représentent moins de 15 % du parc immobilier. Les maisons avec jardin ou terrasse peuvent voir leur prix au m² augmenter de 10 à 15 %, selon l’emplacement et les prestations.
L’évolution des prix
Les prix continuent de croître, avec une hausse de 9,9 % sur la dernière année, soutenue par la rareté du foncier et l’attractivité de la ville. Cette tendance devrait se maintenir, avec des perspectives favorables dans les quartiers en développement.
Les prix du marché locatif
Le marché locatif à Annecy est dynamique, avec un loyer moyen de 16 €/m². Voici un aperçu des loyers selon le type de bien :
- Studios : 500 € – 900 € (étudiants, jeunes actifs)
- T2 : 700 € – 1 200 € (couples, actifs solo)
- T3 et + : à partir de 1 500 € (familles)
- Maisons : à partir de 1 500 € (familles, cadres)
Les perspectives pour 2025
Les perspectives pour le marché immobilier d’Annecy restent positives pour les prochaines années. Le programme de développement du Grand Annecy prévoit la construction de 20 000 nouveaux logements d’ici 2035, principalement en périphérie. Ce programme devrait répondre à la demande et stabiliser les prix dans certains secteurs. La forte demande locative et le développement économique de la région offrent toujours de belles perspectives pour les investisseurs dans les années à venir.
Les meilleurs quartiers pour investir à Annecy en 2025
Le choix du quartier est essentiel pour un investissement immobilier à Annecy. Voici quelques secteurs à considérer en fonction des rendements et des caractéristiques :
- Triangle d’Or : Quartier prestigieux avec des appartements de standing, offrant des rendements de 3-4%. Les prix sont élevés (plus de 5 000 €/m²), mais l’emplacement central et la clientèle internationale assurent une plus-value à la revente.
- Les Romains : Secteur en transformation avec des prix entre 4 200 et 4 600 €/m². Idéal pour les jeunes actifs, il offre des loyers attractifs et un bon rendement locatif (4-5%).
- Quartier Fier : Un éco-quartier avec des prix entre 4 000 et 4 400 €/m². Ce secteur en développement attire les familles et les actifs sensibles à l’environnement, avec un potentiel de plus-value important.
- Vieux Annecy : Avec ses rues pittoresques et son attrait touristique, le Vieux Annecy (prix entre 4 800 et 5 200 €/m²) est parfait pour la location saisonnière, avec des rendements de 5-7%. Les propriétés historiques et les avantages fiscaux en font une valeur sûre.
- Les Marquisats : Quartier calme au bord du lac, avec des prix de 4 400 à 4 800 €/m². Idéal pour les familles et les cadres supérieurs, ce secteur bénéficie d’une forte demande locative et d’une belle valorisation.
- Parmelan-Albigny : Idéal pour les familles, avec des prix entre 4 000 et 4 500 €/m². Ce quartier résidentiel offre de grandes surfaces et un cadre de vie agréable, avec une clientèle stable et des baux longue durée.
- Cran-Gevrier : Un quartier en pleine mutation, avec des prix de 3 800 à 4 200 €/m². Il offre un bon rendement locatif (4,5-5,5%) et un potentiel de plus-value grâce à la rénovation urbaine en cours.
Choisir le bon type de bien pour investir à Annecy
Pour maximiser la rentabilité, il est essentiel de bien choisir le type de bien en fonction de votre cible et de vos objectifs. Les petites surfaces, notamment les studios et T2, sont idéales pour les jeunes actifs ou étudiants. Les quartiers comme le centre-ville et les zones étudiantes offrent quant à eux les meilleurs rendements.
Investir dans le neuf
L’immobilier neuf à Annecy permet de bénéficier de la loi Pinel, avec des réductions d’impôts allant jusqu’à 21 %. De plus, les frais de notaire sont réduits et les logements neufs bénéficient de garanties constructeur.
Investir dans l’ancien
L’immobilier ancien reste dominant à Annecy, notamment dans le Vieil Annecy, offrant un charme unique. Les investisseurs peuvent aussi profiter de la loi Malraux pour bénéficier de réductions fiscales sur les rénovations dans les zones historiques.
La location meublée
La location meublée (LMNP) offre des rendements plus élevés (jusqu’à +30 %) et des avantages fiscaux, avec un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Ce type d’investissement est particulièrement rentable dans les zones touristiques et étudiantes.
